2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

拒不支付职工工资284万元获刑两年******

　　本报记者　　 赵红旗

　　本报通讯员 李文晋 付屹

　　“企业应严格执行员工薪酬制度，遇到困难了，应及时与员工沟通，避免劳动争议纠纷给企业及员工带来不必要的讼累。”1月7日，河南省许昌市中级人民法院组织法官深入辖区企业了解企业所需所求，并针对企业岁尾年终常见的劳资纠纷以案说法，引导企业规范员工薪酬等相关制度，防范法律风险。

　　在一起拒不支付劳动报酬罪案件中，被告人杨某被许昌市建安区人民法院一审判处有期徒刑2年，缓刑3年，并处罚金1万元。2022年12月24日，许昌中院维持了一审判决。目前，该案判决已生效。

　　据悉，2020年5月12日，许昌某健康科技有限公司职工李某等人向许昌市建安区人力资源和社会保障局劳动监察大队投诉公司拖欠职工工资，劳动监察大队立案后，于2020年5月14日对许昌某健康科技有限公司体检部实际控制人杨某下达了《劳动保障监察限期整改指令书》，责令许昌某健康科技有限公司体检部10日内支付拖欠的劳动者工资。

　　收到限期支付劳动者工资整改指令后，被告人杨某作为许昌某健康科技有限公司、许昌某健康科技有限公司体检部的实际控制人，在有能力先行支付部分劳动者工资的情况下，仍拒不支付，并于2020年5月19日至6月1日期间，先后安排其公司出纳将公司资金用于支付体检设备CT机余款、购买体检试剂及支付水电费等。

　　立案后，迫于压力，被告人杨某于2020年6月12日至14日向被拖欠工资的职工支付报酬11万余元。经审计，截至2020年6月30日，许昌某健康科技有限公司体检部欠发228名职工13个月工资共计284.75万元。

　　许昌市建安区人民检察院审查起诉认为，被告人杨某明知人社部门向其下达了限期支付劳动者工资整改指令，在有能力先行支付劳动者部分工资的情况下，拒不支付228名劳动者的工资，应当以拒不支付劳动报酬罪追究其刑事责任。建议判处其有期徒刑2年，缓刑3年，并处罚金1万元。

　　建安区法院一审开庭审理时，杨某对起诉书指控的犯罪事实、罪名及量刑建议均无异议。

　　建安区法院审理认为，被告人杨某行为构成拒不支付劳动报酬罪。其到案后如实供述自己的罪行，且认罪认罚，公诉机关量刑建议适当，遂作出判决。

　　2022年10月30日，一审宣判后，杨某不服，上诉至许昌中院，其辩护人辩称，本案拒不支付劳动报酬犯罪事实轻微、社会危害性低，不应以此追究上诉人杨某的刑事责任。

　　许昌中院审理认为，上诉人杨某作为公司最大股东和实际控制人，应当对所拖欠公司员工的工资承担清偿责任。原判认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，审判程序合法，依法驳回上诉，维持原判。

　　“刑法明确规定，以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者的劳动报酬或者有能力支付而不支付劳动者的劳动报酬，数额较大，经政府有关部门责令支付仍不支付的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；造成严重后果的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。”承办法官介绍说，劳动报酬的清偿顺序优先于普通债权，用人单位拖欠劳动者的劳动报酬和其他普通债务时，具有优先清偿劳动者劳动报酬的法定义务。